Warto wyjaśnić  kilka podstawowych pojęć, które są NIEZBĘDNE, jeśli chcesz przejąć kontrolę nad własnymi finansami i być wolny finansowo – albo chociaż mieć Drugą Nogę Finansową – przed 67 rokiem życia. Zacznijmy od kluczowego czyli RENTOWNOŚCI z kapitału własnego ROE : Return (zwrot) on Equity (kapitał).

Dlaczego to pojęcie ważne ? Ponieważ pozwoli Ci lepiej zrozumieć fenomen dźwigni finansowej, np. kredytu na zakup nieruchomości. Przykładowo masz 20 tys. zł gotówki i kupujesz kawalerkę za 200 tys.

ROE. Jest wyrażone w procentach. Załóżmy , że ktoś kupił kawalerkę za 200 tys. za gotówkę i uzyskuje “na czysto” z tytułu wynajmu 12 tys. zł rocznie. Jego ROE będzie wynosić 12 tys. zł /200 tys. zł * 100% = 6%

 Czym jest ROA (Return (zwrot) on Assets (aktywa)) ? Liczymy je tak samo. W tym wypadku aktywo to opisana kawalerka. Jeśli nie posługujemy się kredytem to ROE i ROA będą identyczne.

 A teraz omówmy różnicę między ROE i ROA. Załóżmy na początek dla uproszczenia, że otrzymałeś kredyt hipoteczny ze sztywnym oprocentowaniem 0% w skali roku na 30 lat.

Twój wkład własny na zakup mieszkania wyniósł 20 tys. zł i kupujesz mieszkanie za 200 tys. zł. Do tego doszły koszty transakcyjne : notariusz i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dla uproszczenia przyjmijmy, że jest to łącznie 10 tys. zł. Zatem cały Twój kapitał własny zaangażowany w inwestycję to (20 tys. + 10 tys. = 30 tys. zł.). Reszta (180 tys.) to pieniądze z banku.

Mieszkanie przynosi z tytułu wynajmu 12 tys. zł rocznie czyli ROE wyniesie 12 tys. zł / 30 tys. zł * 100% = 40% w skali roku.

Rozpatrzmy jeszcze przypadek gdy nasz wkład własny będzie większy i wyniesie 40 tys. zł. Doliczając 10 tys. zł kosztów transakcyjnych nasz zaangażowany kapitał własny (Equity) wyniesie 50 tys. zł. W tym wypadku rentowność ROE wyniesie 12 tys. zł / 50 tys. zł * 100% = 24% czyli znacznie mniej niż 40 %.

Właśnie dlatego ludzie często nie mogą oprzeć się dużej dźwigni finansowej. Im wyższa, tym większe stopy zwrotu z kapitału własnego, lecz przy równocześnie większym ryzyku utraty płynności a nawet bankructwa.

ROA w przypadku mieszkania kupionego na kredyt będzie nadal takie samo jak wtedy, gdybyśmy cały zakup sfinansowali własną gotówką i wyniesie 6%.

To tylko niewielki fragment 100-stronicowego e-booka „Inwestowanie w nieruchomości. Poradnik w 100% praktyczny.” Jeśli chcesz go zakupić napisz do mnie na twojadrugapensja@gmail.com

Zapraszam także do wykładu audio : http://audioteka.com/pl/audiobook/inwestowanie-w-nieruchomosci-poradnik-w-100-praktyczny