Rozpatrzmy przypadek, że inwestor posiada tylko 50 tys. zł własnej gotówki i chce kupić kawalerkę za 220 tys. zł. Musi oczywiście wesprzeć się kredytem w banku. Kredyt wziął na 30 lat, a jego wkład własny wyniósł 50 tys. zł. Oprocentowanie kredytu wynosi WIBOR3M+ marża 1,98%, a prowizja za udzielenie to 0%. Kredyt spłacany jest w ratach równych. Mieszkanie jest wynajęte za 1000 zł miesięcznie przez cały rok. Inwestor rozlicza się z podatku według stawki zryczałtowanej 8,5% od przychodu.
Aby wyliczyć rentowność uwzględniając koszt kredytu, odejmujemy odsetkową część pierwszej raty, czyli 525,58. Liczymy annualizowaną rentowność – czyli taką, jaką byśmy uzyskali, gdyby poziom z pierwszego miesiąca miał się utrzymać przez cały rok. Zatem mnożymy liczbę 525,58 * 12.
Uzyskana rentowność z kapitału własnego, czyli od naszej gotówki 50 tys. zł wynosi 9,3%, a więc więcej niż w przypadku kupna za gotówkę. Z czasem rentowność będzie wzrastać, z każdym kolejnym miesiącem będziemy spłacać coraz więcej kapitału w racie i coraz mniej odsetek
Załóżmy, że wartość naszego mieszkania będzie wzrastać wraz z inflacją, na poziomie 2% rocznie, co uwzględniono w formule (220.000 *2%), co daje kwotę 4400 zł rocznie wzrostu ceny mieszkania w pierwszym roku.
Po uwzględnieniu inflacji rentowność wynosi aż 18% ! Zatem 50 tys. gotówki inwestora zarobi blisko 9 tys. zł już w pierwszym roku. Jest to wynik, którego nie powstydziliby się najlepsi inwestorzy giełdowi. Nie dziwi zatem, że nawet Warren Buffett i Peter Lynch zachęcają osoby posiadające stabilne zatrudnienie do wzięcia kredytu – umiarkowanej wysokości – na zakup domu.
Poniżej link do wywiadu z Warrenem Buffetem, w którym o tym mówi
https://www.cnbc.com/2017/03/06/heres-why-warren-buffett-thinks-you-should-buy-a-home.html
Sam Warren Buffett również wziął w młodości kredyt by zakupić dom, w którym mieszkał wraz z rodziną. Oczywiście nie był to zakup inwestycyjny, ale skoro warto kupić dom na kredyt dla siebie i rodziny to czy nie jest to zarazem dobry pomysł na inwestycję ? Należy jednak pamiętać, że w Stanach Zjednoczonych kredyty hipoteczne są oparte o usztywniony poziom stopy procentowej. W Polsce ryzyko zmian WIBOR bierze na siebie klient banku.
Ceny niemal wszystkich towarów rosną wraz z upływem czasu, także ceny mieszkań. Zazwyczaj nie wynika to z faktu, że zyskują one realnie na wartości lecz tego, że to wartość pieniądza maleje. Politycy mają w tym swój interes. Warto tutaj zacytować Miltona Friedmana, który twierdził, że inflacja to podatek, który można nałożyć na ludność bez ustawy. Niska inflacja na poziomie 2-3% jest niezauważalna i nie wywołuje frustracji elektoratu.
To tylko niewielki fragment 100-stronicowego e-booka „Inwestowanie w nieruchomości. Poradnik w 100% praktyczny.” Jeśli chcesz go zakupić napisz do mnie na twojadrugapensja@gmail.com
Zapraszam także do wykładu audio :
http://audioteka.com/pl/audiobook/inwestowanie-w-nieruchomosci-poradnik-w-100-praktyczny
i do lektury e-booka:
